Peça emprestado para melhorias verdes e pague seus impostos com o PACE

Economizar água e energia é benéfico para o meio ambiente e pode resultar em custos de serviços públicos mais baixos para você. Mas grandes atualizações, como paisagismo resistente à seca e painéis solares, podem ser caras. Então, como você pode fazer atualizações sustentáveis ​​sem estourar o orçamento?

Um empréstimo PACE pode ser uma opção viável de financiamento. O financiamento PACE facilita a qualificação para empréstimos de longo prazo relativamente acessíveis, mas há prós e contras em seguir esse caminho.

Detalhes dos programas PACE

A propriedade de energia limpa avaliada (PACE) é uma forma de pedir dinheiro emprestado para projetos de energia limpa. Os proprietários reembolsam os fundos emprestados junto com seus impostos sobre a propriedade, e a avaliação permanece com a propriedade – não com o devedor original – se não tiver sido paga no momento em que a propriedade é vendida. A aprovação do financiamento PACE é baseada principalmente no patrimônio líquido da propriedade que está sendo atualizada, que serve como garantia para garantir o empréstimo. A pontuação de crédito do proprietário é um fator menor.

Em setembro de 2020, o financiamento do PACE estava disponível para propriedades residenciais apenas na Califórnia, Flórida e Missouri; A legislação que habilita o PACE está ativa em 37 estados mais DC, e os programas PACE estão operando em 24 estados mais DC.

Os programas de financiamento do PACE têm vários nomes diferentes. Na Califórnia, por exemplo, eles incluem CaliforniaFIRST, FortiFi, HERO e Ygrene.  Em todos os três estados, além de projetos relacionados à conservação de energia, o financiamento do PACE pode ser usado para substituir um telhado. Na Flórida, ele pode ser usado para ajudar a proteger sua casa contra furacões. Na Califórnia, pode ser usado para melhorar a eficiência hídrica, incluindo a instalação de encanamentos de baixo fluxo e irrigação por gotejamento.

Avaliando o Financiamento PACE

Embora haja várias vantagens no financiamento PACE, não é a melhor opção para todos. É por isso que também é importante estar ciente das desvantagens de receber financiamento do PACE.

Vantagens do financiamento PACE

Esses programas têm vários recursos que os tornam atraentes para os mutuários.

• Fácil de se qualificar: a elegibilidade do PACE é relativamente fácil. Em comparação com os empréstimos imobiliários, que são alternativas populares para reformas caras, os critérios de aprovação parecem relaxados. Sua pontuação de crédito FICO é menos importante com o PACE, mas problemas atuais ou recentes em seus relatórios de crédito podem causar problemas. Você também deve estar em dia com todos os impostos de propriedade.
• Financiamento a 100%: o PACE permite financiar todo o custo de um projeto sem necessidade de entrada. Como resultado, você pode começar rapidamente sem ter que economizar para projetos ou movimentar dinheiro. É claro que empréstimos maiores se traduzem em custos de juros mais altos e pagamentos consideráveis.
• Pode ser transferido para o próximo proprietário: se você vender uma propriedade após fazer melhorias, não precisará necessariamente pagar o empréstimo. O empréstimo está vinculado ao imóvel, podendo ser transferido e quitado pelo próximo proprietário. Isso pode ser bom, dependendo se você é ou não o comprador. Nem todos os compradores estão interessados ​​na despesa adicional para essas melhorias.
• Hora de pagar: melhorias significativas podem ser caras. Os empréstimos PACE podem ser pagos em longos períodos de tempo (10-20 anos, por exemplo). Como resultado, os pagamentos podem ser mantidos relativamente pequenos. No entanto, como acontece com qualquer empréstimo, quanto mais tempo você demorar para pagar, mais juros você pagará ao longo da vida do empréstimo.
• Potenciais créditos fiscais: o financiamento do PACE pode facilitar a qualificação para créditos fiscais ambientais. Consulte o seu consultor fiscal antes de tomar qualquer decisão. Quando o tempo é uma preocupação, o PACE torna possível concluir um projeto antes que os créditos fiscais expirem, e obter um grande empréstimo permite que você instale tudo em um ano (em vez de estender as coisas ao longo de vários anos para distribuir os fluxos de caixa).
• Dedução fiscal para pagamentos de juros: os juros que você paga nas avaliações PACE devem ser dedutíveis.  No entanto, a maior dedução padrão implementada pela Lei de cortes de impostos e empregos de 2017 torna menos provável que um proprietário com uma avaliação PACE especifique essa dedução.

Desvantagens do financiamento PACE

Antes de usar o financiamento do PACE para seu projeto, familiarize-se com algumas das armadilhas.

Conflitos de interesse

Os programas PACE frequentemente dependem de empreiteiros de construção para promovê-los. A maioria dos prestadores de serviços é honesta e, em última análise, cabe aos compradores tomar decisões inteligentes, mas uma pequena porcentagem de contratados pode fazer declarações enganosas apenas para conseguir empregos com altos salários. Além de serem pagos pelo trabalho que realizarão, os contratados podem receber taxas de referência adicionais de um credor se conseguirem o financiamento do projeto, de modo que o potencial para conflitos de interesse seja real.

Choque de pagamento

Mesmo se você escolher um período de reembolso estendido, fazer pagamentos pode ser um fardo. A maioria das pessoas pensa em termos de pagamentos mensais, mas as avaliações de propriedades geralmente são pagas apenas uma ou duas vezes por ano. Você pode se deparar com uma despesa surpresa quando chegar a hora de fazer esses pagamentos exagerados.

Custos de juros

A qualificação para o financiamento do PACE é relativamente fácil. No entanto, as taxas de juros às vezes são mais altas do que um empréstimo imobiliário ou linha de crédito – especialmente se você tiver um bom crédito. Se você pode obter um negócio melhor ou não, depende de vários fatores, mas o financiamento PACE não é necessariamente barato.

Custos e benefícios

Nem todas as melhorias feitas com o financiamento do PACE resultarão em economias de custo de energia ou água que excedam o valor emprestado, e algumas podem não produzir muita economia. Você deve pesquisar exaustivamente as melhorias propostas e determinar se fazê-las resultará em uma boa recompensa para você.

Risco de execução hipotecária e status de primeiro gravame

O empréstimo da PACE é garantido pela sua casa, então é possível perder sua casa na execução hipotecária se você não fizer os pagamentos. E porque a garantia PACE está geralmente em primeira posição – ou seja, na frente do seu credor hipotecário – você corre o risco de execução hipotecária mesmo se fizer os pagamentos regulares da hipoteca conforme combinado. Além disso, as casas com uma garantia PACE não são elegíveis para uma hipoteca financiada pela Fannie Mae, Freddie Mac ou pelos Bancos Federais de Empréstimos para Habitação.  Isso poderia impossibilitar a venda da propriedade a alguém cuja hipoteca foi obtida por meio de um programa federal de empréstimos.

As aparências enganam

Os riscos acima não significam que os programas PACE sejam ruins. No entanto, vale a pena conhecer os prós e os contras desses acordos antes de se inscrever. Infelizmente, os riscos muitas vezes são esquecidos porque os programas PACE são considerados “seguros”.

• Relacionado ao governo? Os governos locais disponibilizam o financiamento do PACE, e os programas PACE às vezes são confundidos com programas oferecidos pelo governo. Em última análise, são apenas empréstimos como qualquer outro empréstimo – são uma obrigação que deve ser paga, e há consequências por não pagar.
• Por uma boa causa? É bom ajudar o meio ambiente, e o financiamento PACE ajuda você a pagar por projetos verdes. No entanto, também existem várias entidades envolvidas que poderiam estar mais interessadas em lucrar do que em fazer a diferença. Os críticos argumentam que esses empréstimos têm semelhanças com os empréstimos subprime.
• Dedutível do imposto? Pode ser possível deduzir os custos de juros relacionados ao seu projeto. No entanto, as leis tributárias são complexas – você precisa falar com um preparador de impostos local para verificar sua capacidade de fazer deduções.

Como usar um empréstimo PACE

Em alguns casos, faz todo o sentido usar o financiamento do PACE para um projeto. Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a fazer seu dinheiro valer a pena.

Fale com o credor diretamente

Depois de aprender sobre o PACE com um contratante, converse com o próprio credor ou organização de financiamento do PACE. É essencial entender exatamente no que você está se metendo. Aprenda os prós e os contras das diferentes opções e veja quanto você pagará. Até mesmo contratantes éticos podem esquecer de incluir detalhes importantes e não sabem sua situação financeira completa. Vá diretamente à fonte para obter detalhes e converse quando o seu contratante não estiver presente. Dessa forma, você pode falar livremente, sem se preocupar em ferir os sentimentos de ninguém.

Compare outros tipos de empréstimos

Compre entre credores online, bancos locais e cooperativas de crédito em sua área. Os empréstimos FHA 203K também podem financiar melhorias na casa e exigem uma entrada relativamente pequena. Você pode até conseguir financiar seu projeto com um empréstimo pessoal e evitar dar garantias.

Conheça os termos

Descubra qual taxa você pode esperar de forma realista e quais custos de fechamento você terá que pagar. Além disso, descubra se você vai acabar com um penhor sobre sua casa (o que acontecerá se você usar o financiamento PACE ou uma segunda hipoteca tradicional). Você ainda pode se qualificar para créditos fiscais – e possivelmente até uma dedução do custo de juros – se usar outros empréstimos.

Obtenha orçamentos de vários contratantes

Quando você não está pagando em dinheiro adiantado, tudo parece acessível. Mas ainda há uma oportunidade de economizar dinheiro (e reduzir seus pagamentos) ao contratar o empreiteiro mais competitivo. Lembre-se de que às vezes você obtém o que pagou, então escolher o preço mais baixo pode voltar a atormentá-lo.

Orçamento e pagamento em dinheiro

Não é a maneira mais fácil de fazer as coisas, mas você sempre tem a opção de atrasar seu projeto, economizar dinheiro e pagar à vista para concluí-lo em algum momento no futuro. Esta rota mais paciente economizará dinheiro em custos de juros e você terá opções adicionais quando se trata de escolher contratados e o trabalho exato que eles executam.

Vender (ou comprar) uma propriedade com PACE

Se você usou o PACE para financiar melhorias, ainda pode estar devendo dinheiro quando decidir vender. Nesse caso, você pode vender a propriedade melhorada e o comprador pode assumir a responsabilidade pelo reembolso. Em outras palavras, o novo proprietário fará as avaliações daqui para frente. De certa forma, isso faz sentido porque a propriedade vale mais. No entanto, alguns compradores podem relutar em aceitar esses pagamentos e podem até ter dificuldade em obter financiamento se a propriedade tiver avaliações adicionais.

Se preferir, você sempre pode saldar a dívida da PACE por conta própria, o que torna sua propriedade mais atraente para potenciais compradores. Tudo é negociável no mercado imobiliário: você pode cobrar um preço mais alto pelas benfeitorias quitadas, ou pode aceitar um preço mais baixo por um imóvel que vem com despesas maiores (pelo menos temporariamente).

Se você está pensando em comprar um imóvel com dívida PACE existente, reserve um tempo para descobrir como essa dívida afetará sua transação. Provavelmente, você se beneficiará com as melhorias, portanto, pode valer a pena assumir os pagamentos. Por exemplo, você terá contas de luz mais baixas se a casa tiver um sistema fotovoltaico robusto e vai aproveitar essas contas mais baixas muito depois do final das avaliações PACE.

Antes de ir longe demais, converse com seu credor para descobrir como eles lidam com os problemas do PACE. Em alguns casos, uma garantia PACE precisa estar na primeira posição, mas alguns programas PACE estão dispostos a assumir a segunda posição atrás de seu empréstimo para compra de casa.