Posso refinanciar minha hipoteca subaquática?

Quando você deve mais pela sua casa do que o valor da sua propriedade, você tem uma hipoteca subaquática (também conhecida como patrimônio líquido negativo em sua casa). Essa é uma posição difícil de se estar: se você vende sua casa, não recebe fundos e pode precisar pagar uma quantia substancial ao seu credor no fechamento. Além disso, é difícil refinanciar quando o saldo do empréstimo é superior ao valor da propriedade da sua casa.

Como isso acontece? Você pode ter patrimônio líquido negativo se o preço de sua casa cair antes de você pagar uma parte significativa do empréstimo. O empréstimo de uma casa com uma segunda hipoteca também pode aumentar sua dívida total, reduzindo a lacuna entre o que você possui e o que deve.

Se você está tendo problemas para refinanciar por causa de uma hipoteca subaquática, você tem várias soluções, incluindo programas governamentais, alívio temporário e opções que permitem a venda de sua casa.

Um teste fácil para ver se sua hipoteca está submersa

Um coeficiente de valor de empréstimo (LTV) mede quanto patrimônio você tem em sua casa. Se esse número estiver acima de 100%, o saldo do empréstimo excede o valor de mercado da sua casa. Para calcular a relação entre o valor do empréstimo e o valor, divida o valor do empréstimo pelo valor da propriedade avaliada. Por exemplo, se o saldo do empréstimo for de $ 150.000 e sua casa valer $ 300.000, a proporção do empréstimo para o valor é de 50%. Mas se você deve $ 315.000 em sua casa de $ 300.000, seu LTV é de 105% e você está debaixo d’água.

Opções de Refinanciamento

Em alguns casos, você pode refinanciar, trocando seu empréstimo existente por um melhor. Se as taxas das novas hipotecas forem baixas, ou se você puder melhorar outros aspectos do seu empréstimo, poderá sair na frente fazendo isso. Avalie os detalhes, incluindo um ponto de equilíbrio e o valor total que você gastará em seu novo empréstimo, antes de prosseguir.

Começaremos com opções que podem fazer sentido se você tiver uma base financeira relativamente sólida (você está em dia com seus pagamentos e pode até ter dinheiro extra disponível). Posteriormente, abordaremos as soluções para mutuários em perigo.

FHA Streamline

Se você já tiver um empréstimo do FHA, poderá refinanciar uma hipoteca de patrimônio líquido negativo por meio do programa Streamline Refinance do FHA.  Você não precisa de uma avaliação ao usar esse programa (e em alguns casos, pode nem mesmo precisar de uma verificação de crédito ), de modo que o valor atual da propriedade não afetaria sua capacidade de refinanciar. Como bônus, pular a avaliação significa que você não precisa pagar uma taxa de avaliação, o que torna o refinanciamento mais acessível.

Opção de refinanciamento Fannie Mae High LTV

Se o seu empréstimo for com a Fannie Mae, você poderá usar o programa High LTV Refinance para obter um empréstimo melhor. A Fannie Mae exige que o novo empréstimo melhore suas circunstâncias com recursos como uma taxa mais baixa, um pagamento mais baixo ou um prazo de reembolso mais curto. Use a ferramenta de pesquisa para descobrir se a Fannie Mae tem seu empréstimo.

Freddie Mac Enhanced Relief Refinance

Freddie Mac também oferece alívio para empréstimos que excedem a proporção ideal de empréstimo para valor. O programa Enhanced Relief Refinance requer que Freddie Mac seja o dono do seu empréstimo, e você também deve mudar para um empréstimo melhor com uma taxa mais baixa ou outros recursos amigáveis ​​para o mutuário. A ferramenta de pesquisa do Freddie Mac pode ajudá-lo a determinar se você se qualifica.

Pagamento e refinanciamento

Se estiver determinado a refinanciar e tiver os recursos, você também pode pagar o saldo da hipoteca até se qualificar para um empréstimo. Infelizmente, isso não é viável para a maioria das pessoas. Se você decidir pagar seu saldo, é melhor ter uma relação empréstimo-valor de 80% ou menos para minimizar os custos de juros e evitar o pagamento de seguro hipotecário.  Para fazer isso, você normalmente precisa fazer um somar o pagamento com o seu credor atual e obter um novo empréstimo. Discuta a logística com o seu credor para garantir que o processo corra bem.

Outras opções de alívio

Se as soluções acima não forem perfeitas para você, você pode ter outras opções disponíveis. Você pode não conseguir refinanciar imediatamente, mas pode tentar minimizar os danos às suas finanças até que você se recupere.

CARES Act Relief

O Coronavirus Aid, Relief, and Security Act (o CARES Act) oferece vários benefícios aos mutuários com empréstimos garantidos pelo governo federal, incluindo:

• Supressão temporária (ou pausa) de pagamentos de hipotecas por até 360 dias sem taxas ou juros adicionais
• Nenhum despejo ou execução hipotecária até meados de maio, no mínimo (foi prorrogado até pelo menos 31 de março de 2021)
• Não há necessidade de documentar suas dificuldades
• Nenhum dano ao seu crédito, se você atender aos critérios

Entre em contato com seu credor imediatamente se desejar aproveitar essas disposições. Você pode enviar um pedido de tolerância online. Caso contrário, esteja preparado para longos tempos de espera se ligar.

Consulte nosso guia para obter detalhes completos sobre o alívio da hipoteca durante a crise do coronavírus.

Outras opções de alívio

Conforme o impacto do coronavírus se espalha, as opções de resgate continuam a evoluir. Novos programas podem estar disponíveis e os programas existentes podem ter benefícios adicionais não listados aqui.

Se você estiver tendo problemas com o pagamento da hipoteca, a melhor ação é falar com seu credor atual e descrever suas circunstâncias. Eles podem trabalhar com você de várias maneiras.

• Modificação do empréstimo : com uma modificação do empréstimo, você pode obter uma taxa de juros mais baixa, um pagamento mensal mais baixo ou uma interrupção temporária nos pagamentos. 
• Venda a descoberto : Com a permissão do seu credor, você pode vender sua casa por menos do que deve. Em alguns casos, você ainda pode estar devendo qualquer saldo não pago, por isso é fundamental revisar os detalhes antes de seguir em frente com essa estratégia. Pergunte ao seu credor se é possível evitar a responsabilidade pelo empréstimo e obtenha as promessas por escrito. 
• Escritura em substituição à execução hipotecária : você pode transferir a propriedade de sua propriedade (ou “entregar as chaves”) ao seu credor por meio de uma transação de escritura em substituição (DIL).  Novamente, você ainda pode estar devendo dinheiro depois do ocorrido.
• Outras opções : Seu credor pode ter opções não listadas aqui. Você nunca sabe o que está disponível até perguntar, e os programas continuam a evoluir.

Espere?

Para alguns proprietários, pode fazer sentido apenas esperar antes de tentar refinanciar. Com o tempo, o valor do seu imóvel pode aumentar, tornando a relação entre o valor do empréstimo e o empréstimo mais atraente para os credores. Além disso, conforme os itens negativos envelhecem ou caem em seu relatório de crédito (e você faz pagamentos dentro do prazo das dívidas atuais), sua pontuação de crédito deve melhorar. 

Com um valor de propriedade mais alto e um crédito forte, você poderá se qualificar para taxas atrativas no futuro. Isso não torna as coisas necessariamente mais fáceis para você hoje, mas é importante lembrar que opções podem se abrir para você no futuro e as taxas podem não necessariamente aumentar rapidamente.