Pergunte a alguns corretores imobiliários sobre um determinado tipo de venda a descoberto e não se surpreenda se eles fizerem uma cruz com o indicador e se afastarem, sibilando. Nem todo agente imobiliário deseja fazer uma venda a descoberto. Alguns agentes não têm experiência e outros não querem ganhar experiência devido a todas as histórias de terror que ouviram sobre certos tipos de vendas a descoberto.
Alguns agentes de vendas a descoberto ruins podem bagunçar o carrinho da maçã para todo mundo. Nem todas as vendas a descoberto são terríveis. Algumas vendas a descoberto são muito mais fáceis do que outras. Mas a complexidade tende a se resumir ao tipo de venda a descoberto.
O tipo de venda a descoberto que você pode enfrentar – se você está comprando ou vendendo – depende quase inteiramente do tipo de hipoteca garantida à propriedade em questão. As ramificações desse tipo de empréstimo dependem de leis estaduais. Uma venda a descoberto na Califórnia, por exemplo, é diferente de uma venda a descoberto na Flórida, porque as leis são diferentes.
Os três tipos de empréstimos para venda a descoberto
A forma como um credor responde a uma solicitação de venda a descoberto varia de acordo com o tipo de empréstimo. Existem três tipos básicos de empréstimos que afetam uma venda a descoberto, especialmente em estados com ações fiduciárias, como Califórnia e Arizona.
- Empréstimo de dinheiro para compra: Um empréstimo de dinheiro para compra é um empréstimo contraído para a compra de uma casa. Não é um empréstimo de dinheiro duro. Pode ser um ou dois empréstimos. Compra de empréstimos de dinheiro para ocupantes proprietários geralmente oferecem as melhores taxas de juros. Em alguns estados, os empréstimos para compra de dinheiro não têm recurso.
- Refinanciamento de taxa e prazo: esse tipo de hipoteca é geralmente conhecido como empréstimo de dinheiro duro. É um empréstimo originado pelo proprietário após a compra da casa e o fechamento da venda. Outra maneira de dizer isso é que não se trata de um empréstimo de dinheiro para compra. Os recursos desse tipo de empréstimo são usados para pagar o empréstimo existente, normalmente a uma melhor taxa de juros e / ou prazo. Pode ser um ou dois empréstimos.
- Refinanciamento de saque ou home equity: esse tipo de hipoteca também é um empréstimo de dinheiro duro. Esse é basicamente o pior tipo de empréstimo que existe. Isso significa que o mutuário bateu na casa em busca de dinheiro e usou esse dinheiro a critério do mutuário. Os propósitos variam para um refinanciamento de saque e vão desde pagar por educação universitária ou serviços médicos de emergência até despesas mais frívolas, como pagar férias na Europa ou comprar uma lancha. Um refinanciamento de saque é geralmente um empréstimo na primeira posição; ao passo que um empréstimo para aquisição de uma casa poderia assumir a forma de um empréstimo júnior em sua totalidade.
Como os bancos de vendas a descoberto lidam com os três tipos de vendas a descoberto
Primeiro, saiba que todos os bancos são diferentes; cada venda a descoberto é única. Os bancos recebem orientações de seus investidores e dos PSAs. No entanto, o tipo de empréstimo que o banco é solicitado a perdoar tende a determinar como o banco responderá. Isso leva em consideração, é claro, que o vendedor a descoberto se qualifica para a venda a descoberto em meio a uma situação difícil. Se a premissa de uma dificuldade não existe, a venda a descoberto pode não ser aprovada, de qualquer maneira.
- Aprovação de uma venda a descoberto para compra de dinheiro: Essas são as vendas a descoberto mais fáceis para um banco aprovar. Especialmente se o mutuário estiver com dificuldades para fazer os pagamentos devido a uma dificuldade financeira. Nesse caso, nenhum dinheiro que cruzou as mãos foi criado sob a direção do mutuário; foi inicialmente dinheiro usado para comprar uma casa. No entanto, isso não significa que o credor permitirá que o proprietário saia de casa por meio de uma venda a descoberto sem fazer uma contribuição do vendedor. Mas a contribuição, se houver, provavelmente será bem pequena.
- Aprovação da venda a descoberto de taxa e refinanciamento a prazo: esse tipo de empréstimo é quase equivalente a um empréstimo com dinheiro para compra, exceto pelo fato de que em muitos estados ele tem direito de regresso. O credor pode ter direito a um julgamento de deficiência. Por esse motivo, e porque não é um empréstimo de dinheiro para compra, às vezes os bancos e seus investidores exigem uma contribuição do vendedor. Isso ocorre porque uma venda a descoberto pode beneficiar o vendedor mais do que um encerramento. O valor da contribuição pode depender de quanto o banco e seus investidores acreditam poder cobrar, com base nas informações financeiras fornecidas pelo vendedor.
- Aprovação de uma venda a descoberto de saque de refinanciamento: Sem dúvida – o banco pedirá algum tipo de contribuição do vendedor. Nesse tipo de venda a descoberto, as dificuldades são importantes, mas não tanto quanto o fato de o banco ter distribuído dinheiro e não estar recebendo de volta. É quase como se alguns vendedores fossem penalizados pelo banco. As contribuições do vendedor podem ser muito maiores do que aquelas solicitadas para liberar um empréstimo de dinheiro para compra. Os vendedores podem querer contratar um advogado com experiência em vendas a descoberto para negociar esse tipo de venda a descoberto.