Qual é a diferença entre empréstimos imobiliários e linhas de crédito?

Construir patrimônio líquido é um dos principais benefícios da propriedade de uma casa. Com o tempo, sua propriedade pode aumentar sua riqueza, mas esse dinheiro só está disponível quando você vende ou pede emprestado contra sua casa. Quando se trata de um empréstimo, você tem várias opções, incluindo um empréstimo para compra de uma casa e uma linha de crédito para uma casa (HELOC). Cada tipo de empréstimo tem prós e contras, por isso é essencial escolher com sabedoria.

HELOC vs. Empréstimo com capital próprio

Em alguns aspectos, os empréstimos imobiliários e HELOCs são semelhantes:

• Segunda hipoteca: ambos os empréstimos são geralmente uma segunda hipoteca que você pode usar além de um empréstimo existente para a compra de uma casa.
• Patrimônio da casa: você toma um empréstimo contra o patrimônio da sua casa, que é o valor da casa que você realmente possui após contabilizar o saldo do empréstimo hipotecário.
• Garantido pela sua casa: ambos os empréstimos usam a sua casa como garantia. Se você parar de fazer pagamentos, o credor pode forçá-lo a sair de sua casa por meio de execução hipotecária. Colocar sua casa em risco é arriscado, especialmente se você usar o empréstimo para despesas que não aumentam o valor da casa.

HELOCs oferecem empréstimos flexíveis

Um HELOC oferece uma reserva de dinheiro da qual você pode sacar conforme necessário. Seu credor define um limite máximo de empréstimo e você pode usar o quanto precisar, semelhante a um cartão de crédito.

Gastos: HELOCs normalmente apresentam um “período de sorteio” ​​de 10 anos durante o qual você pode pedir emprestado várias vezes. Para acessar os fundos, você pode frequentemente passar cheques, usar um cartão de pagamento vinculado ao seu empréstimo ou transferir fundos para sua conta corrente.

Pagamentos: durante o período de sorteio, você pode ter a opção de fazer pequenos pagamentos de sua dívida, apenas com juros. Eventualmente, você entra em um período de reembolso em que seus pagamentos vão para o principal e os juros. Depois de iniciar o período de reembolso, você não pode mais pedir emprestado.

Taxa de juros: HELOCs têm taxas de juros variáveis ​​e devem começar com taxas de juros mais baixas do que as linhas de crédito de home equity. Mas se as taxas aumentam, os custos de empréstimos podem aumentar.

Custos de juros: você pode minimizar os custos de juros mantendo um pequeno saldo (ou saldo zero) em seu HELOC – apenas peça emprestado quando precisar de dinheiro. Compare isso com os empréstimos imobiliários, que cobram juros sobre o valor total do seu empréstimo a partir do primeiro mês.

Os empréstimos imobiliários são previsíveis

Um empréstimo hipotecário dá a você uma quantia fixa. Você e seu credor concordam com um valor e recebem o valor total em uma transação. As considerações incluem:

Gastos: como você recebe tudo de uma vez, um empréstimo para compra de uma casa pode fornecer fundos para grandes despesas. Se você estiver pagando várias despesas ou ao longo do tempo, poderá manter qualquer valor excedente em sua conta corrente e gastar conforme necessário.

Pagamentos: você paga a maioria dos empréstimos imobiliários com pagamentos mensais fixos. O valor do pagamento e a taxa de juros normalmente não mudam com o tempo. Em vez disso, seu banco calcula um cronograma de reembolso que inclui os custos de juros e o reembolso do empréstimo em cada pagamento mensal.

Taxa de juros: A taxa de juros é normalmente fixa, ajudando a fornecer pagamentos mensais uniformes e previsíveis.

Custos com juros: você paga juros sobre todo o saldo do empréstimo, e os custos com juros são mais altos no início do empréstimo. Para ver como a matemática funciona, aprenda sobre amortização de empréstimos. Você pode minimizar os custos de juros pagando o empréstimo antecipadamente, supondo que não haja penalidades de pré-pagamento.

Quanto você pode emprestar?

Os credores limitam quanto você pode emprestar tanto com os empréstimos imobiliários quanto com HELOCs. Na maioria dos casos, você pode emprestar até 85% do valor da sua casa – incluindo qualquer dívida existente sobre a propriedade.  Alguns credores permitem que você peça mais empréstimos, mas as taxas de juros e os custos aumentam à medida que você toma mais empréstimos. Para obter as melhores condições, mantenha o índice de valor do empréstimo (LTV) abaixo de 80%.

Exemplo: sua casa vale $ 300.000 e você deve $ 100.000 na hipoteca da compra original. Quanto está disponível para uma segunda hipoteca (presumindo que você tenha renda e pontuação de crédito suficientes para se qualificar)?

1. Valor da casa: $ 300.000
2. Dívida hipotecária existente: $ 100.000
3. Valor máximo da dívida, assumindo 80% LTV: $ 240.000 (multiplique 0,80 por $ 300.000)
4. Montante disponível para empréstimo: $ 140.000 (subtraia a dívida existente de $ 100.000 do máximo de 80% de $ 240.000)

Quando é um HELOC melhor do que um empréstimo?

Esses empréstimos funcionam de forma diferente, e faz sentido adaptar o seu empréstimo para atender às suas necessidades:

Para flexibilidade: um HELOC permite que você peça emprestado e pague várias vezes em um período de 10 anos. Obter dinheiro é tão fácil quanto preencher um cheque ou passar um cartão de pagamento – você não precisa se inscrever sempre que precisar de mais fundos. Pague o saldo quando puder e peça novamente o empréstimo, se necessário.

Para previsibilidade: um empréstimo com garantia real funciona quando você sabe exatamente de quanto precisa e deseja previsibilidade no que diz respeito ao reembolso. Seus pagamentos mensais não aumentarão se as taxas aumentarem e você não precisa se preocupar com o seu credor congelando sua linha de crédito ou reduzindo seu limite de crédito.

Para minimizar os juros: Com HELOCs, você só paga juros se pedir dinheiro emprestado. Você pode abrir uma linha de crédito e decidir não usá-la, se desejar.

Consolidando dívidas? Consolidar empréstimos como cartões de crédito e empréstimos para automóveis pode ser arriscado quando você usa o valor da casa própria. Comprometendo-se com sua casa como garantia, você pode transformar empréstimos não garantidos em dívidas garantidas. Mas um empréstimo para compra de uma casa pode converter dívidas com altas taxas de juros em uma taxa baixa e fixa. A economia resultante pode ser significativa, mas certifique-se de não voltar a se endividar. Se você é suscetível a isso, o empréstimo com uma única chance de hipoteca é uma opção mais segura do que um HELOC.