O que significa títulos com margem de juros líquida?
Um título de margem de juros líquida (NIMS) é um título imobiliário que permite aos detentores receber fluxos de caixa em excesso de pools de empréstimos hipotecários securitizados. Em uma transação típica de NIMS, o excesso de fluxo de caixa do pool de empréstimos hipotecários securitizados é transferido para uma conta fiduciária. Os investidores em NIMS subsequentemente recebem pagamentos de juros desta conta fiduciária.
Compreendendo os títulos da margem de juros líquida (NIMS)
Os títulos com margem de juros líquida são um tipo especializado de títulos lastreados em hipotecas de segunda classe (MBS). Esses MBS são títulos garantidos por ativos que agrupam hipotecas em um produto que os investidores podem comprar. O NIMS existe porque vários pools de hipotecas securitizadas contêm hipotecas subprime com taxas de juros mais altas do que as taxas normalmente oferecidas aos investidores em títulos lastreados em hipotecas (MBS). Quanto mais significativa for a diferença nessas taxas de juros, maior será o excesso de fluxo de caixa gerado pelo MBS e, portanto, maior será o valor do NIMS.
Parte dos fundos excedentes irá para os credores seniores em pagamento de perdas e despesas gerais, e o restante irá para os investidores. Além disso, é prática comum para os investidores do NIMS receberem créditos seniores sobre os recibos de quaisquer penalidades de pré-pagamento cobradas sobre as hipotecas subjacentes.
Se houver um aumento significativo na taxa de inadimplência das hipotecas mantidas no MBS, haverá uma diminuição subsequente dos fluxos de caixa excedentes. A redução no fluxo de caixa levará a um rápido declínio na lucratividade do valor de um título com margem de juros líquida (NIMS).
Os títulos NIMS são mais frequentemente adquiridos por meio de transações de colocação privada, ou por investidores que se especializam em hipotecas. Em muitos casos, a empresa que originou os empréstimos hipotecários e emitiu o MBS é a mesma que investirá no NIMS. Emissores de títulos lastreados em hipotecas são, portanto, freqüentemente encontrados securitizando seus juros residuais.
A história dos títulos com margem de juros líquida
O NIMS foi disponibilizado pela primeira vez no mercado aberto em meados da década de 1990. Inicialmente, os títulos tiveram um desempenho ruim, pagando a uma taxa mais lenta do que o previsto. Este fraco desempenho pode ser atribuído principalmente a negócios mal estruturados. As transações subsequentes beneficiaram de melhorias estruturais significativas nos títulos.
Como uma espécie de título garantido por hipotecas, o NIMS teve um papel importante na crise das hipotecas de 2007-2009. A complexidade inerente à securitização de hipotecas levou muitos investidores a minimizar o risco. Uma vez que o mercado imobiliário começou a diminuir, o valor do NIMS e outros títulos lastreados em hipotecas caíram drasticamente. À medida que as perdas relacionadas às hipotecas se acumulavam e se tornavam mais significativas, muitos produtos hipotecários securitizados começaram a perder liquidez. O efeito líquido da queda repentina do NIMS e de outros títulos lastreados em hipotecas foi contribuir para o medo dos investidores, o que acabou levando a uma crise financeira mais geral.