Existem diferentes tipos de vida assistida e as regras variam entre os estados dos Estados Unidos da América. A maioria das instalações exige licenciamento da propriedade e até da operadora. Existem requisitos que uma pessoa deve cumprir para obter licença para operar uma casa de moradia assistida.
Investir em uma casa de moradia assistida pode ser muito lucrativo se você atender aos requisitos. Deve-se notar que os residentes pagam uma quantia bastante alta por mês para manter seus quartos, mas o custo para montar essas instalações também é alto. Você pode estar se perguntando se este negócio é lucrativo e que nível de lucro pode ser observado. Vamos tentar fornecer algumas respostas.
As instalações de vida assistida são lucrativas?
Uma das respostas que surgem consistentemente após a pesquisa é que as instalações de vida assistida normalmente não são vacas leiteiras. Uma das razões para isso é que o Medicaid paga pouco ou nada e menos de 5% dos idosos têm cuidados de longo prazo para pagar pelo serviço por conta própria. Os idosos dependem quase totalmente da venda de sua casa para cobrir os custos. As margens do negócio normalmente variam de -10% a 3%.
Para começar a abrir uma comunidade de vida assistida, você precisará financiar 35% do custo de construção e ter um consumo de caixa de até 2 anos. O custo operacional pode variar de US $ 3.000 a US $ 5.000 por unidade, dependendo da ocupação, então você precisa fazer esses retornos se quiser ter lucro no negócio, então você precisa pagar pelo seguro de responsabilidade civil e sua hipoteca.
Quando estão cheias e bem administradas, as instalações de vida assistida são vacas lucrativas absolutas. As margens ficam na faixa de 40%. As estadias de residente são de cerca de 18 a 24 meses, portanto, será necessário algum esforço para manter suas instalações sempre cheias. As instalações de vida assistida podem variar em tamanho – entre 6 e 200 camas de capacidade. Por ser um setor de margem baixa, é essencial preencher os quartos e manter a taxa de vacância baixa.
Você precisa de um administrador licenciado vinculado à sua propriedade (cerca de US $ 120.000 / ano antes de começar a aceitar residentes). Você também precisa de uma equipe médica, limpeza, atendentes, um chef para três refeições por dia e manutenção e segurança.
Com o aumento dos requisitos e regulamentações estaduais, o custo operacional das instalações de vida assistida está aumentando. A maioria dos residentes paga de suas fontes de financiamento privadas, pois a cobertura do Medicaid e do Seguro de Assistência a Longo Prazo é mínima.
Instalações grandes e sofisticadas podem preencher facilmente as instalações com seu alcance, recursos e público-alvo. Você tem que aproveitar a tecnologia e a internet para obter referências e gerenciar as operações das instalações. Se você for capaz de superar todos esses obstáculos, poderá refinanciar como um complexo habitacional multifamiliar que pode gerar renda, se e somente se você tiver um ótimo relacionamento com um bom banco.
Esta é a razão básica pela qual a indústria é agora dominada por fundos de investimento imobiliário multibilionários que irão instantaneamente colocar seu preço fora do mercado se você conseguir colocar todos os outros elementos no lugar.
3 maneiras de investir em residências assistidas para torná-las lucrativas
Administrar uma casa de repouso não é tão fácil quanto um investimento imobiliário. Existem algumas maneiras de começar a investir em residências assistidas se você quiser que seja um negócio lucrativo para você. A forma como você escolhe depende de seus objetivos.
1. Ser um operador em tempo integral
Uma opção para investir em uma residência para idosos para torná-la lucrativa é se tornar um operador em tempo integral e gerenciar o negócio você mesmo. Ser um operador tem muitos requisitos, mas pode ser o mais lucrativo. Os requisitos para possuir uma unidade de vida assistida dependem do estado em que você planeja investir. O National Center for Assisted Living apresenta os requisitos para cada estado em sua revisão regulamentar estadual de vida assistida.
2. Ser um senhorio
Outra opção para investir lucrativamente em um negócio de instalação de vida assistida é encontrar, operar e alugar a propriedade para eles. Isso torna o seu investimento de vida assistida semelhante a uma propriedade de aluguel. Nesse caso, você consegue ter o negócio em suas instalações, mas não o dirige.
Existem duas maneiras comuns de alugar uma instalação para uma operadora. Muitos contratos de locação são definidos como qualquer outro contrato de locação de imóveis comerciais. O operador de vida assistida paga um aluguel mensal fixo ao investidor. Outro método faz com que cada residente pague o aluguel diretamente ao proprietário. Eles também pagam a operadora por seus cuidados. A receita depende de quão cheia a instalação está com este método.
O pagamento do aluguel proporciona uma boa renda quando o local está cheio. A renda é prejudicada quando não há muitos moradores. Esse método tem muito potencial de crescimento, mas menos consistência. Sua receita depende de quão bem a operadora administra o negócio.
3. Contrate uma empresa de gestão de vida assistida
Vamos encarar os fatos aqui. Você pode adorar este negócio, mas não quer necessariamente gerenciá-lo sozinho. Contratar uma empresa de gestão permitiria que você fosse o dono da propriedade, enquanto outra pessoa cuida dos requisitos e administra o negócio. Você precisa encontrar uma empresa de gestão de vida assistida para administrar o negócio neste caso. Eles seriam responsáveis por lidar com pessoal, horários, encontrar residentes e todas as outras operações comerciais.
Todas as despesas, incluindo salários do pessoal, saem do topo. A administração e o investidor dividem os lucros depois disso. Você pode esperar que a empresa de gerenciamento fique com 20% ou mais dos lucros. Mas um bom gerente de vida assistida aumentará os lucros o suficiente para fazer a separação valer a pena.
Capital necessário para iniciar uma instalação de vida assistida
A quantidade de capital necessária para iniciar uma instalação de vida assistida depende de muitos fatores. Esses fatores normalmente incluem; o custo do imóvel em sua área, quantas mudanças, se houver, são necessárias para sua propriedade? Você trabalhará nas instalações ou contratará funcionários ou gerentes para fazer todo o trabalho?
O valor exato é algo que você precisa calcular para suas próprias circunstâncias. Mas aqui está uma lista de coisas que você deve ter em mente ao fazer as contas.
- Pagamento inicial : você pode comprar, construir ou converter sua nova unidade de vida assistida. Em ambos os casos, você provavelmente financiará a maior parte do preço. Os credores normalmente exigem um pagamento inicial igual a 20% a 25% do custo. Sim, há muitas maneiras de reduzir essa porcentagem, mas é o que a maioria precisa.
- Custos iniciais : agora que você tem seu prédio, ele vai precisar de móveis, equipamentos e suprimentos. Alguns estimam que esse valor seja de US $ 3.000 a US $ 5.000 por unidade, considerando tanto a unidade residente quanto o mobiliário do espaço comum. Suas instalações podem ser mais ou menos baseadas em seu tamanho e na quantidade e qualidade dos móveis que você fornece.
- Working Capital: Esta é uma área onde muitos undershoot sua estimativa. O capital de giro é basicamente o dinheiro que você tem em seu talão de cheques para financiar as operações depois de comprar, fornecer e fornecer suas instalações.
Se você estiver comprando uma instalação existente que está produzindo fluxo de caixa positivo, será muito mais fácil estimar a quantia necessária: geralmente são 30 a 60 dias de despesas operacionais, incluindo folha de pagamento, pagamentos de hipotecas e todos os outros custos. Se você está começando do zero, sem residentes em uma instalação que você constrói ou converte, então fica mais complicado.
Quanto tempo vai demorar para alugar? quando você alcançará o ponto de equilíbrio? As taxas que você espera receber serão as mesmas que você? Por enquanto, planeje financiar as operações por pelo menos três a seis meses antes de atingir o ponto de equilíbrio e talvez mais tempo para instalações maiores.
Conclusão
A menos que você tenha trabalhado na indústria e seja apaixonado por trabalhar com idosos, a indústria de vida assistida não é para você. Na verdade, nem todo mundo é adequado para esse negócio. Se você tiver certeza de que esse setor é para você, talvez seja necessário explorar a opção de trabalhar com especialistas e empresas de gerenciamento para aprender o básico e também como aumentar a lucratividade do seu negócio.