Quer investir em imóveis, mas não tem conhecimento? Se SIM, aqui está um guia completo sobre como investir em prédios e complexos de apartamentos sem dinheiro.
Investir em edifícios e complexos de apartamentos é um grande compromisso, tanto financeiramente quanto de outra forma. Portanto, não é de admirar que às vezes seja descrito como uma carreira, e não apenas uma estratégia de investimento. O gerenciamento de complexos de apartamentos requer um nível mais profundo de envolvimento quando comparado ao gerenciamento de unidades unifamiliares, tanto física quanto financeiramente. Por outro lado, investir em prédios de apartamentos traz suas próprias vantagens, que são únicas para o nicho.
Por que edifícios e complexos de apartamentos são um grande investimento
- Acumulação de patrimônio: vários inquilinos pagam sua hipoteca. Com menos negócios, você pode acumular um portfólio considerável de ativos para o planejamento legado em muito menos tempo.
- Alavancagem: O custo de capital nunca foi tão atraente e há diversos conjuntos de produtos de empréstimo à sua escolha. Agora é a hora de travar uma dívida de longo prazo e pagar o principal significativo ao longo do tempo.
- Fluxo de caixa: carteiras de ações não criam fluxo de caixa, a menos que as ações paguem dividendos. Os apartamentos tradicionalmente têm mais estabilidade do que estoques.
- Ativo difícil: um prédio de apartamentos não é um ativo de papel – é muito mais tangível. Se você comprar o negócio certo, seu valor nunca pode chegar a zero. Os apartamentos são universalmente considerados uma excelente proteção contra a inflação (um dia, a inflação vai aparecer).
Como investir em edifícios e complexos de apartamentos sem dinheiro
Aprender como investir em prédios e complexos de apartamentos não é uma tarefa fácil, mas as etapas a seguir podem ajudar a tornar o processo mais fácil. Para começar, primeiro certifique-se de que entrar no nicho de investimento é absolutamente a coisa certa para você:
1. Certifique-se de que investir em apartamentos e projetos de construção é o investimento certo para você
Quer você já tenha construído um portfólio ou seja totalmente novo no investimento imobiliário, deve ter absoluta certeza de que investir em edifícios de apartamentos é o certo para você. Há muitas coisas que você deve considerar, incluindo o custo envolvido e o componente de tempo. Os custos de propriedade de um prédio de apartamentos incluem o requisito de capital inicial, bem como uma matriz de fluxo de caixa contínua associada ao gerenciamento de várias unidades de inquilino ao mesmo tempo.
Em segundo lugar, administrar um prédio de apartamentos requer mais envolvimento e gerenciamento, como lidar com a rotatividade de inquilinos, a papelada do aluguel e tratar de questões de manutenção. Antes de tomar a decisão financeira de empreender esta linha de investimento, você deve certificar-se de que sua programação pode acomodá-la e de que também dispõe de meios para arcar com as despesas que estão envolvidas.
2. Escolha o tipo de prédio de apartamentos para ir
Nem é preciso dizer que nem todos os apartamentos são iguais. Eles vêm em diferentes formas e tamanhos. Um edifício pode ser uma mansão vitoriana restaurada que foi dividida em várias unidades, enquanto outro pode ser um edifício moderno de vários andares em uma área metropolitana.
Determinar quanto apartamento você pode pagar ajudará a restringir sua pesquisa, bem como identificar quais tipos de edifícios oferecerão o melhor retorno do investimento para seu orçamento. Os investidores enfrentam uma difícil troca entre o preço de compra e os custos de reparos e renovação.
3. Identifique uma propriedade
Assim que você decidir sobre o tipo de complexo de apartamentos que gostaria de possuir, o próximo passo lógico é procurar imóveis. Você pode optar por pesquisar imóveis por conta própria, com a ajuda de um profissional ou serviço, ou uma combinação de ambos.
Uma forma de buscar um negócio de forma autônoma é ingressar no clube ou associação local de investimento imobiliário. Ao trabalhar em rede com outros profissionais, é provável que você se conecte com outro investidor que conheça um imóvel à venda.
Por outro lado, os agentes imobiliários, especialmente os agentes imobiliários comerciais, podem ser úteis nesse processo. Eles não apenas têm acesso a vários serviços de listagem, como também costumam receber listagens de corretoras comerciais. No entanto, observe que as taxas de comissão em negócios comerciais são um pouco mais altas do que em negócios residenciais.
4. Cuidado com a sua devida diligência
Antes de fazer uma oferta de compra de um prédio ou complexo de apartamentos, você deve se preocupar com a devida diligência e realizar uma análise muito completa do negócio. Se pretende adquirir um apartamento, os fatores que deve ter em consideração incluem a localização, o número de unidades do edifício, as comodidades disponíveis, bem como o estado do edifício.
Esses aspectos o ajudarão a calcular quanto aluguel poderá cobrar, bem como quanto precisará gastar em reparos e melhorias necessárias. Além disso, as condições gerais do edifício podem ajudar a sinalizar a frequência com que os reparos podem afetar seu fluxo de caixa mensal.
Além disso, a localização da propriedade apontará para fatores socioeconômicos locais que afetarão a lucratividade no longo prazo, em termos de rendimento do aluguel, taxas de ocupação ou valor de revenda. Quando você levar a sério uma determinada propriedade, certifique-se de contratar um inspetor e obter cópias dos aluguéis, declarações de impostos e quaisquer outros documentos legais do proprietário anterior para ajudar a identificar quaisquer problemas ocultos, se houver.
5. Faça uma oferta, financie e feche o negócio
Para fazer uma oferta, o valor do prédio de apartamentos pode ser avaliado usando comparações de mercado, receita potencial, bem como a abordagem de substituição, onde os investidores estimam quanto custaria para construir um edifício semelhante. Como as propriedades com cinco ou mais unidades não se qualificam para empréstimos apoiados pelo governo, os empréstimos comerciais normalmente vêm de credores tradicionais e privados.
Esteja preparado para quando os credores exigirem juros e reservas de caixa, bem como para quando privilegiarem imóveis com bom potencial de mercado e altas taxas de ocupação. No entanto, a boa notícia aqui é que os credores comerciais tendem a enfatizar o potencial de receita da propriedade, e não menos do que as finanças pessoais e o histórico de crédito do investidor.
Fatores a serem considerados ao investir em edifícios e complexos de apartamentos
uma. Fluxo de caixa: essa propriedade gerará fluxo de caixa? Essa é a questão mais importante a se considerar e depende de vários fatores, incluindo:
- Força do mercado de locação local (vacância e inadimplência)
- Tipo de mercado que você está comprando (edifícios de classe C geralmente têm mais rotatividade de inquilinos e maiores reparos e manutenção do que edifícios de classe A ou B)
- Taxa de juros do seu financiamento (é um financiamento convencional ou um empréstimo de dinheiro duro?)
- Tamanho do seu pagamento
Em seguida, você terá que se perguntar se a propriedade que deseja comprar será capaz de gerar renda para você de forma realista. Você também precisa saber o fluxo de caixa dessa propriedade em comparação com outras propriedades potenciais.
Por exemplo, uma casa de $ 150.000 que é alugada por $ 1.000 por mês tem um potencial de renda melhor do que uma casa de $ 300.000 que é alugada por $ 1.600 por mês. Um prédio de quatro unidades que custa $ 400.000 pode render $ 3.000 por mês no mesmo bairro. Comprar nos bairros certos e no estágio certo de um ciclo imobiliário é de extrema importância e, quando bem feito, resultará em saudável valorização e lucro.
Se a propriedade irá gerar renda para você, é questionável se a renda é importante para você. Você tem outra fonte de receita que pode permitir que você gaste mais da receita na reforma do prédio? Você precisa de mais receita agora ou o crescimento futuro do patrimônio é mais importante?
b. Alavancagem: A alavancagem é importante para investir. Isso ocorre porque quanto menos dinheiro você coloca em cada propriedade, mais propriedades você pode comprar. Se o valor das propriedades aumentar, sua taxa de retorno aumentará exponencialmente. No entanto, se o valor dos imóveis cair e você tiver muitas dívidas com o imóvel, o resultado pode ser um fluxo de caixa negativo. O fluxo de caixa negativo pode ser “ruim” ou “bom”. O tipo “bom” é de curto prazo e lhe dá dinheiro.
Investir “nada baixo” é muito atraente para o investidor de alta alavancagem, mas deve ser abordado com cautela. Se você for um jogador de longo prazo, a alavancagem geralmente funcionará a seu favor se os mercados em que você investe se valorizarem no longo prazo e sua renda com as propriedades puder pagar pela maior parte do serviço da dívida mensal.
c. Patrimônio líquido: o patrimônio líquido pode assumir várias formas, como:
- Preço com desconto
- Fixador superior – potencial “upside”
- Oportunidade de redefinição
- Má administração
- Execução de hipoteca
Há muitas maneiras de criar patrimônio, mas comprar em ações é sua melhor aposta. Encontre alguém que esteja interessado em vender sua propriedade e disposto a abrir mão de seu patrimônio por menos do que o valor total. Alternativamente, você pode comprar um imóvel que precisa de obras que podem ser feitas por 50 centavos de dólar ou menos. Em outras palavras, se a propriedade precisa de $ 10.000 em obras, certifique-se de obter um desconto de $ 20.000 no preço ou melhor.
d. Valorização: assim como foi comentado anteriormente, comprar nos bairros certos e no estágio certo do ciclo imobiliário resultará em valorização e lucro. Mas isso não é uma tarefa muito fácil. O sincronismo de um ciclo imobiliário é difícil e muito especulativo. Se você compra propriedades sem patrimônio líquido ou fluxo de caixa apenas para valorização de curto prazo, você está se envolvendo em um investimento arriscado.
Comprar por valor moderado a longo prazo (10 a 20 anos) é mais seguro e fácil. Observe as tendências de longo prazo em bairros e cidades para escolher áreas que mantenham seus valores e cresçam em um ritmo médio de 5 a 7%. Combine essa tática com fluxo de caixa razoável e compra de ações, e você será um investidor inteligente.
e. Risco: um bom investidor deve sempre avaliar o risco que está envolvido em qualquer investimento antes de ir para ele. Pergunte a si mesmo: “E se minhas suposições estiverem erradas?” Em outras palavras, eu tenho um “Plano B”? Se você comprou um imóvel para valorização e o valor do imóvel não foi valorizado, você pode alugar para obter fluxo de caixa positivo? Se você comprar com um empréstimo com taxa ajustável e as taxas subirem, isso o colocará fora do mercado?
Se você tiver algumas vagas, poderá lidar com o fluxo de caixa negativo ou isso afetará você e suas finanças negativamente. Com investimentos como esse, você deve ir esperando o melhor, mas preparado para o pior cenário.
Sinais de alerta de um mau negócio
Existem alguns sinais reveladores de que, quando você os detecta, pode significar que um negócio de investimento será ruim. Alguns deles são;
- Os números não combinam: você está neste jogo porque quer ganhar dinheiro. Se os números não baterem e o vendedor não diminuir o preço ou oferecer melhores condições, você deve procurar outro investimento em outro lugar.
- Números ausentes: se o vendedor não puder fornecer as declarações de lucros e perdas acumuladas no ano, além dos números reais dos dois anos anteriores, prossiga para outro negócio.
- Números fabricados: os números pró-forma são pura suposição. Eles podem ser adivinhações educadas, mas ainda são uma projeção. Os credores não darão peso a esses números inventados e você também não deveria. É aqui que sua experiência desempenha um grande papel. Depois de um tempo, você será capaz de descobrir rapidamente “quem está soltando fumaça” ou se os números fazem sentido.
- Propriedade problemática : existem cenários em que uma propriedade parece boa no papel – os números são reais e somam-se. No entanto, uma visita ao local mostra algo bem diferente. Talvez precise de grandes reparos porque o vendedor tem adiado a manutenção, na esperança de passar a dor de cabeça para o comprador. Não deixe esse comprador ser você. Procure um negócio melhor em outro lugar.
- Área errada : Não gaste seu dinheiro tentando reverter uma tendência. Se o bairro está em declínio, a propriedade carrega esse estigma. Os inquilinos seguirão em frente, e você também.
- Meses no mercado : Boas propriedades passam rápido. Propriedades ruins permanecem nas listagens mês após mês. Com o trabalho de detetive, você pode descobrir por que é um fracasso. E essa é uma experiência de aprendizado viável, mas seu tempo será mais bem gasto buscando bons negócios.