Então, o que sua associação de proprietário (HOA) faz por você?

O que é uma associação de proprietários de casas (HOA)?

A associação de proprietários de residências (HOA) é uma organização em uma subdivisão, comunidade planejada ou prédio de condomínio que cria e aplica regras para as propriedades e seus residentes. Aqueles que compram propriedades dentro da jurisdição de um HOA tornam-se automaticamente membros e são obrigados a pagar taxas, conhecidas como taxas de HOA. Algumas associações podem ser muito restritivas sobre o que os membros podem fazer com suas propriedades.

Compreendendo um HOA

As associações de proprietários (HOAs) são geralmente formadas em comunidades ou bairros de residências unifamiliares ou edifícios de unidades múltiplas (como condomínios). Um HOA é normalmente estabelecido para fazer e fazer cumprir as regras relativas às propriedades dentro da jurisdição. Um HOA é composto por – e administrado por – os residentes da comunidade. A associação a um HOA é geralmente um requisito para comprar uma casa dentro de uma comunidade onde um HOA foi estabelecido.

Um HOA geralmente tem um conselho de diretores ou governadores que são eleitos para fazer cumprir e supervisionar as regras e regulamentos do HOA. Um HOA normalmente descreverá suas regras em um documento denominado Declaração de Convênios, Condições e Restrições (CC & Rs). Os CC & Rs estabelecem certas condições para os proprietários sobre a manutenção de suas propriedades.  Essas condições às vezes incluem restrições estruturais – o tipo de cercas ou paisagem permitida – ou escolhas estéticas menores, como a cor da pintura de uma casa. Um documento CC&R também pode delinear as penalidades por violar as diretrizes estabelecidas no CC&R. As penalidades variam de taxas a cumprimento forçado ou, em alguns casos, até litígios.

Associações de proprietários x associações comunitárias x associações de proprietários de imóveis

A maioria dos HOAs são incorporados e, portanto, estão sujeitos às leis estaduais. No entanto, alguns estados consideram os HOAs baseados em condomínio, frequentemente chamados de “comunidades de condomínio”, e as organizações que governam cooperativas – chamadas de conselhos de cooperativas – como entidades distintas dos HOAs. Essa distinção é feita com base no pressuposto de que os interesses de propriedade dessas organizações são diferentes. Como resultado, a designação “associação comunitária” serve como um termo mais amplo e abrangente que abrange HOAs, comunidades de condomínio e conselhos de cooperativas.

A Foundation for Community Association Research é uma organização comercial que faz lobby junto às legislaturas estaduais em nome de HOAs. Os dados mais recentes disponíveis deles estimam que, em 2018, havia 347.000 associações comunitárias nos Estados Unidos e 26% da população residia em áreas onde havia associações comunitárias.

Um HOA é diferente de uma associação de proprietários (POA). Um POA é um termo mais amplo que geralmente se refere a um grupo de pessoas que desejam melhorar sua comunidade e os valores imobiliários da propriedade em sua comunidade. A principal diferença entre POAs e HOAs é que os POAs podem incluir qualquer pessoa da comunidade com interesse no valor dos bens imóveis da comunidade; portanto, ao contrário dos HOAs, os POAs podem incluir indivíduos que não são proprietários.

Vantagens e desvantagens das associações de proprietários

O HOA fornece regulamentos e diretrizes para seus membros. Esses padrões são mantidos com o objetivo de preservar e aprimorar os valores de propriedade da comunidade. Freqüentemente, as diretrizes são orientadas para a aparência, de modo que tratam dos regulamentos de limpeza da propriedade, das condições da propriedade e de quaisquer reparos feitos na propriedade. Normalmente, as diretrizes para HOAs são projetadas para ajudar a garantir uma aparência uniforme para todas as propriedades incluídas na zona da associação.

Normalmente, a gestão HOA fornecerá serviços adicionais para seus membros em troca de suas taxas HOA. Essas amenidades podem incluir paisagismo, estacionamentos e instalações como piscinas, quadras de tênis ou espaços para festas disponíveis para todos os membros do HOA. Algumas taxas HOA também cobrem o custo de coleta de lixo e remoção de neve.

Em um nível mais teórico, para algumas pessoas, os HOAs são um símbolo de autogoverno e democracia. Essa crença pode derivar da ideia de que as melhores pessoas para administrar uma comunidade são as pessoas que vivem nela (em oposição a um proprietário que não mora no local).

Uma desvantagem de um HOA é o alto custo das taxas de associação, o que, em última análise, poderia ser um impedimento para alguns compradores em potencial. Além disso, as regras e regulamentos do HOA podem parecer irracionais, arbitrários ou muito restritivos para alguns proprietários, que podem querer a liberdade de personalizar suas propriedades.

Além disso, os membros do conselho da HOA são normalmente voluntários e podem não ser devidamente treinados para administrar imóveis, lidar com questões financeiras complexas ou unir um grupo distinto de pessoas por uma causa comum. Como a liderança dos HOAs deve chegar a um consenso ao tomar decisões sobre manutenção e atualizações, também é possível que haja conflitos entre os membros do HOA que discordam.

Considerações Especiais

Em alguns casos, os HOAs podem exercer um poder financeiro e legal significativo sobre os proprietários de sua zona. Os HOAs coletam taxas HOA mensais ou anuais. As taxas HOA são normalmente entre $ 200 a $ 400 por mês, mas podem variar de menos de $ 100 a mais de $ 10.000 em bairros ou comunidades de luxo.

As taxas do HOA também costumam contribuir para o fundo de reserva da associação, que é reservado para grandes projetos de renovação ou uso emergencial. Além das taxas regulares, os HOAs também podem impor avaliações especiais aos proprietários quando a associação não tiver reservas suficientes para pagar por reparos inesperados em áreas comuns, como calçadas ou estacionamentos.

O conselho do HOA, que geralmente é responsável pelas finanças da organização, supervisiona a coleta e a gestão dos fundos. Além de definir taxas e avaliações, o conselho pode aplicar multas aos proprietários que violarem as regras ou danificarem as áreas comuns. Além de impor penalidades, os HOAs também podem colocar uma garantia sobre uma propriedade se o proprietário ficar seriamente atrasado em suas dívidas. As hipotecas HOA existentes podem dificultar a venda da casa, a menos que sejam compensadas.

Exemplo de associação de proprietários

Às vezes, conflitos relacionados a HOAs chegam às manchetes nacionais. No início de 2014, um proprietário de uma casa em Indianápolis e seu HOA entraram em uma disputa sobre os painéis solares no telhado de sua casa. Para capturar totalmente a energia do sol, os painéis solares precisam estar voltados para o sul – uma direção que o HOA não permite, dizendo que eles são muito visíveis para a rua e outros vizinhos.

Embora a linguagem do convênio HOA permita painéis solares, é vago quanto ao seu posicionamento. Com o apoio de vários legisladores estaduais, o proprietário tentou obter um projeto de lei aprovado pela Assembleia Geral de Indiana que proibiria os HOAs de restringir os painéis solares ou sua colocação de qualquer forma.  Projetos de lei foram apresentados, mas não foram aprovados em 2018 e 2019. A novo projeto de lei foi introduzido em 2020.

perguntas frequentes

O que é uma associação de proprietários (HOA)?

Uma associação de proprietários de casas (HOA) é uma organização encarregada de administrar os negócios de um empreendimento imobiliário de propriedade de várias partes, como um prédio de apartamentos. Os HOAs são responsáveis ​​por tarefas como garantir que o edifício seja mantido regularmente, decidir se busca projetos maiores de renovação, como substituir o cômodo do edifício, e redigir e fazer cumprir os estatutos do edifício. Para financiar suas operações, os HOAs cobram de seus membros taxas HOA mensais, normalmente na faixa de $ 200 a $ 400 por mês. Os HOAs também têm autoridade para fazer cumprir os estatutos da comunidade, por exemplo, impondo multas aos residentes que se recusam a cumpri-los.

Quais são os prós e os contras de pertencer a um HOA?

HOAs podem beneficiar proprietários individuais, fornecendo os serviços de gerenciamento necessários. Por exemplo, sem um HOA, os proprietários de um prédio de apartamentos precisariam se coordenar para decidir sobre problemas comuns, como remoção de lixo em todo o prédio, reparos em edifícios e políticas comunitárias. Isso pode consumir muito tempo para os residentes e pode resultar em conflitos e desentendimentos entre os proprietários. Por outro lado, os HOAs também podem criar problemas para os proprietários, na medida em que o proprietário discorda dos estatutos da comunidade do HOA ou das decisões de gastos.

Quais são os poderes legais de um HOA?

HOAs individuais terão diferentes níveis de poderes legais, dependendo de como foram concebidos. No entanto, de modo geral, os HOAs terão autoridade legal para criar e fazer cumprir as políticas da comunidade, como a permissão para fumar, animais de estimação ou aluguel no prédio. Além disso, os HOAs decidirão os orçamentos para o edifício e terão autoridade para cobrar taxas mensais ou únicas de seus membros. Se um membro se recusar a pagar essas taxas ou cumprir as políticas da comunidade, os HOAs podem impor uma série de penalidades. Em muitos casos, essas penalidades podem incluir multas monetárias, restrição de privilégios da comunidade e até litígios.