Comprar uma residência principal é provavelmente a melhor decisão que alguém pode tomar para seu futuro financeiro. No entanto, quando você entra em uma segunda casa, uma casa de veraneio, um aluguel, um prédio comercial e um terreno bruto mantido para potencial valorização, você está jogando um jogo totalmente novo. Isso porque, em longos períodos de tempo, os retornos reais (líquidos da inflação) oferecidos pelas ações ordinárias esmagaram aqueles disponíveis pela propriedade imobiliária.
Você leu certo. Os americanos ficaram tão fascinados com a propriedade de bens imóveis que muitas vezes não percebem um aumento de valor de $ 500.000 para $ 580.000 dentro de cinco anos, após pagar as despesas de juros após os impostos sobre a hipoteca, seguro adicional, custos de títulos, etc. ., nem mesmo acompanha a inflação. Esse ganho de $ 80.000 não vai comprar mais bens e serviços para você. Presumindo uma hipoteca total de 6,25 por cento, durante esses cinco anos, você teria pago $ 151.401 em juros brutos, ou cerca de $ 93.870 após as deduções fiscais apropriadas (e isso pressupõe que você esteja nas classes superiores, o caso mais favorável.) Seu saldo de hipoteca teria sido reduzido para cerca de $ 466.700, dando a você patrimônio de $ 113.300 ($ 580.000 em valor de mercado – $ 466.700 hipoteca = $ 113.300 de patrimônio). Durante esse tempo,Levando em consideração os cuidados com a propriedade, seguro e outros custos, suas despesas totais brutas teriam sido de pelo menos $ 200.000.
Isso deve ilustrar um princípio fundamental que todos os investidores devem se lembrar: os imóveis costumam ser uma maneira de manter o dinheiro que você pagaria em despesas de aluguel, mas provavelmente não vai gerar taxas de retorno altas o suficiente para aumentar substancialmente a sua riqueza. Existem, é claro, operações especiais que podem e geram altos retornos em uma base alavancada, como empreiteiros com baixo custo de compra, reabilitação e venda de casas; designers de hotéis criando um destino empolgante em uma parte quente da cidade (deve-se ressaltar que, neste caso, a criação de riqueza não vem do mercado imobiliário, mas do negócio, ou ações ordinárias, que é criado por meio de operações hoteleiras) ; ou unidades de armazenamento em uma cidade sem outras propriedades comparáveis (embora, novamente,
O que fez com que esse grande mito do mercado imobiliário se desenvolvesse? Por que somos enganados por isso? Obtenha insights, respostas e informações práticas que você pode usar abaixo.
Para muitos investidores, imóveis são mais tangíveis do que ações
O investidor médio provavelmente não vê suas ações como uma fração de um negócio real e genuíno que tem instalações, funcionários e, espera-se, lucros. Em vez disso, eles o veem como um pedaço de papel que se agita em um gráfico. Sem nenhum conceito dos ganhos subjacentes do proprietário e do rendimento dos ganhos, é compreensível que eles entrem em pânico quando as ações da Home Depot ou do Wal-Mart caem de $ 70 para $ 33. Felizmente inconscientes de que o preço é primordial – isto é, o que você paga é o determinante final do seu retorno sobre o investimento – eles pensam nas ações como mais um bilhete de loteria do que propriedade, abrindo o Wall Street Journal e esperando ver algum movimento de alta.
Você pode entrar em um imóvel alugado, correr as mãos ao longo das paredes, ligar e desligar as luzes, aparar a grama e cumprimentar seus novos inquilinos. Com as ações da Bed, Bath and Beyond em sua conta da corretora, pode não parecer tão real. Mesmo os cheques de dividendos que normalmente seriam enviados para sua casa, empresa ou banco, agora são depositados eletronicamente em sua conta ou reinvestidos automaticamente. Embora estatisticamente, a longo prazo, você tenha mais probabilidade de aumentar seu patrimônio líquido por meio desse tipo de propriedade, não parece tão real quanto uma propriedade.
Os imóveis não têm um valor de mercado cotado diariamente
Os imóveis, por outro lado, podem oferecer retornos muito mais baixos após os impostos e depois da inflação, mas poupa aqueles que não têm idéia do que estão fazendo de ver um valor de mercado cotado todos os dias. Eles podem continuar, mantendo suas propriedades e coletando receitas de aluguel, completamente ignorantes do fato de que toda vez que as taxas de juros mudam, o valor intrínseco de seus bens é afetado, assim como ações e títulos. Esse erro foi corrigido quando Benjamin Graham ensinou aos investidores que o mercado existe para servi-los, não para instruí-los.Ele disse que ficar emocionado com os movimentos de preço era equivalente a se permitir angústia mental e emocional por causa dos erros de julgamento de outras pessoas. A Coca-Cola pode estar sendo negociada a US $ 50 por ação, mas isso não significa que o preço seja racional ou lógico, nem significa que se você pagou US $ 60 e teve uma perda de US $ 10 por ação que fez um mau investimento. Em vez disso, o investidor deve comparar o rendimento dos lucros, a taxa de crescimento esperada e a legislação tributária vigente com todas as outras oportunidades disponíveis, alocando seus recursos para aquela que oferece o melhor retorno ajustado ao risco.O mercado imobiliário não é exceção. Preço é o que você paga; Valor é o que você recebe.
Confundir o que está próximo com o que é valioso
Os psicólogos há muito nos dizem que superestimamos a importância do que está próximo e prontamente disponível em comparação com o que está longe. Isso pode, em parte, explicar por que tantas pessoas aparentemente traem seus cônjuges, desviam de um conglomerado corporativo ou, como um líder empresarial ilustrou, um homem rico com US $ 100 milhões em suas contas de investimento pode sentir uma raiva amarga por perder US $ 250 porque ele deixou o dinheiro na mesa de cabeceira de um hotel.
Esse princípio pode explicar por que algumas pessoas se sentem mais ricas por ter $ 100 de renda de aluguel que aparece em sua caixa de correio todos os dias, contra $ 250 de ganhos “indiretos” gerados por suas ações ordinárias. Isso também pode explicar por que muitos investidores preferem dividendos em dinheiro a recompras de ações, embora estas últimas sejam mais eficientes em termos tributários e, se tudo o mais for igual, resultem em mais riqueza criada em seu nome.
Isso geralmente é aumentado pela necessidade humana de controle. Ao contrário da Worldcom ou da Enron, uma fraude contábil cometida por pessoas que você nunca conheceu não pode fazer o prédio comercial que você alugou aos inquilinos desaparecer da noite para o dia. Além de um incêndio ou outro desastre natural, que muitas vezes é coberto por seguros, você não vai acordar de repente e descobrir que seus ativos imobiliários desapareceram ou que eles estão sendo encerrados porque irritaram a Comissão de Valores Mobiliários . Para muitos, isso proporciona um certo nível de conforto emocional.