Uma das maiores fontes de confusão para compradores de casas e refinanciadores é como um depósito – também conhecido como conta de apreensão – é calculado e como ele afeta os resultados financeiros no fechamento. Essa falta de conhecimento pode aumentar o nível de estresse de muitos compradores de casas.
Contas de garantia são comuns em transações imobiliárias, mas você também pode encontrar esse tipo de conta usado em comércio internacional e fusões de negócios.
Terminologia
Primeiro, vamos esclarecer a terminologia usada. As diferenças de idioma são principalmente geográficas. Alguns estados usam a palavra “custódia”, enquanto outros usam o termo “apreensão”. São exatamente a mesma coisa e o mesmo que uma porção chamando um refrigerante de refrigerante e outra porção chamando de pop.
A primeira coisa a observar e enfatizar é que o dinheiro que vai para uma conta confiscada não é um custo para se fazer um empréstimo. Ainda é dinheiro do comprador. Esses fundos são mantidos pelo banco ou outro terceiro até que a transação imobiliária seja concluída. São como uma garantia ou conta de contingência de que o comprador poderá realizar a transação e suas obrigações. Freqüentemente, esses fundos são usados para pagar impostos de propriedade e seguro residencial.
Contas de garantia imobiliária
Quando um banco ou outra instituição financeira subscreve um empréstimo para um item caro – como uma casa – eles querem alguma garantia de que a propriedade para a qual estão emprestando dinheiro está protegida. Eles querem ter certeza de que os impostos sobre a propriedade são pagos todos os anos para que não haja reivindicações externas. Eles também querem ter certeza de que é seguro caso a casa enfrente um incêndio ou outro perigo.
Embora a conta retida seja projetada para proteger o credor, ela também pode ser benéfica para o devedor. A cada mês, um valor igual a uma parte do imposto anual sobre a propriedade e cobertura de seguro é adicionado ao valor do reembolso do empréstimo. Dessa forma, o comprador pode pagar essas grandes despesas gradualmente ao longo do ano. Dependendo da localização da casa, tamanho e outros perímetros, impostos e seguros podem chegar a milhares de dólares por ano. Os mutuários evitam o choque de pagar contas grandes uma ou duas vezes por ano e têm a garantia de que o dinheiro para pagar essas contas estará disponível quando precisarem.
Inicialmente, a conta precisará ser financiada. Quanto é necessário para pré-financiar a conta é determinado por quantos meses o novo proprietário possuirá a casa no ano atual. Na maioria das vezes, esse montante pode ser adicionado ao valor total do empréstimo.
Para tomadores de empréstimo com pagamento baixo, uma conta de garantia geralmente não é opcional. Uma vez que os tomadores de empréstimos com baixa entrada são considerados um risco mais alto devido à sua menor participação pessoal na propriedade, os credores querem algum nível de garantia de que o estado não confiscará a propriedade devido ao não pagamento de impostos sobre a propriedade, e que os tomadores não ficará sem seguro residencial no caso de a propriedade ser danificada.
Em outras palavras, se você está colocando menos de 20% para baixo, pode esperar que o credor hipotecário exija uma conta de garantia.
Na conclusão do processo de empréstimo – quer você tenha pago a casa por meio do refinanciamento ou da venda da propriedade – você recebe de volta todo o dinheiro que sobrou na conta. O credor deve enviar o cheque a você 60 dias após o pagamento do empréstimo.
O que são despesas antecipadas?
Pré-pagos são despesas ou itens que o comprador paga no fechamento, antes do vencimento técnico. Eles são necessários para criar – pré-financiar – uma conta de garantia ou para ajustar a conta de garantia existente do vendedor. Os pré-pagos podem incluir impostos, seguro contra riscos, seguro hipotecário privado e avaliações especiais.
Uma conta de apreensão (também chamada de conta de custódia, dependendo de onde você mora) é simplesmente uma conta mantida pela companhia hipotecária para coletar os pagamentos de seguros e impostos necessários para que você mantenha sua casa, mas não fazem parte tecnicamente da hipoteca. Conforme mencionado anteriormente, o credor divide o custo anual de cada tipo de seguro em um valor mensal e o adiciona ao pagamento da hipoteca.
A cada ano, seu credor recalculará a quantia necessária para ser mantida em sua conta de custódia – apreensão. Os impostos sobre a propriedade mudam a cada ano – como acontece com todos os impostos, geralmente aumentam – assim como o custo do seguro de sua casa. O credor vai estimar uma parcela mensal do que vencerá no próximo ano. Se, por algum motivo, eles erraram no cálculo, talvez você precise compensar a diferença com impostos e fundos de seguro.
Como seus compromissos afetam o dinheiro para fechar?
O depósito em garantia varia de acordo com a época do ano em que você fecha o empréstimo em comparação com o mês em que os impostos sobre a propriedade são devidos.
Se você fechou um empréstimo em fevereiro, não faria o primeiro pagamento desse empréstimo até abril. Se o seu imposto predial for devido em janeiro, ele terá sido pago. Isso significa que seu depósito em garantia inicial será pequeno. Seu credor tem muito tempo para cobrar as garantias antes do próximo desembolso.
Por exemplo, em uma propriedade de $ 500K, isso equivale a cerca de $ 2.000 de impostos sobre a propriedade, mesmo em uma zona tributária básica, e se o seu seguro for de $ 1.200 por ano, você terá que acrescentar outros $ 400 para esses $ 2.400 na conta apreendida.
O seguro do seu imóvel é sempre pago integralmente mais dois meses se você estiver comprando uma casa.
Usando o mesmo valor de empréstimo de $ 500.000, suponha que você estivesse fechando um refinanciamento em outubro. Você comprou originalmente em fevereiro. Você só fará dois pagamentos (dezembro e janeiro) antes do vencimento do seguro, portanto, o total recolhido apenas para o seguro será de $ 1.000.
Você vai precisar de $ 3.000 para pagar a primeira metade de seus impostos sobre a propriedade, mais $ 3.000, porque você só tem dois pagamentos antes do vencimento da segunda metade. Total devido: $ 7.000.
O valor em dinheiro que os mutuários de taxa fixa consideram seu pagamento mensal ainda está sujeito a alterações – este é um dos maiores problemas com contas confiscadas. Como o seguro do imóvel e os impostos sobre a propriedade estão sujeitos a alterações, os valores dos pagamentos mensais podem flutuar.
Para muitos proprietários de imóveis, a apreensão de hipotecas é um mal necessário. Sem eles, os credores podem não estar dispostos a conceder hipotecas a tomadores de empréstimos com entrada baixa.