“Estamos comprando uma casa de um banco que nossa imobiliária diz estar envolvida na venda. Meu marido está preocupado que isso vá sair pela culatra para nós, mas acho que ficou para trás, já que agora o banco é dono da casa. esquemas de flipper imobiliário funcionam? “
Você está certo. Se a casa foi invertida e voltou ao banco, o esquema de inversão não envolverá você. Na verdade, você provavelmente está comprando esta casa de propriedade de um banco por um preço muito bom.
Lançamento de imóveis
Por exemplo, os clientes compraram uma casa em execução hipotecária na área de Pocket, em Sacramento, no outono passado. Ele havia sido originalmente vendido por $ 50.000 a mais do que o preço de tabela e foi alugado antes de o banco executar a hipoteca. Depois de verificar o histórico de transações, parecia que o agente – que também era o corretor de hipotecas – provavelmente obteve uma avaliação exagerada. Ele vendeu a casa para um parente que a alugou e nunca fez um único pagamento. Os compradores compraram esta casa por quase metade do preço de venda original e abaixo do valor de mercado.
Para proteção adicional, certifique-se de obter uma apólice de seguro de título para proteger seus interesses nesta casa, mas uma vez que o título tenha sido transferido para o banco por meio de uma escritura de execução hipotecária de um administrador, todas as garantias são liberadas.
Há muitas maneiras de um esquema de inversão funcionar. O exemplo acima ilustra uma maneira de fazer isso, mas existem outros golpes perpetrados no mercado imobiliário, um dos quais envolve compradores de palha – um comprador que não é o verdadeiro comprador.
Esquemas de flipper com compradores de palha
Nem todas as casas flipper envolveram esquemas. Por exemplo, comprar uma casa tipo flipper de um investidor que comprou um fixador superior e fez melhorias é comum em alguns bairros, e o investidor provavelmente não violou nenhuma lei. Flippers teve uma má reputação ao longo dos anos porque alguns corretores e agentes de hipotecas estavam em conluio com investidores de má reputação. É uma das maneiras que os esquemas de inversão funcionavam:
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As partes envolvidas no
Flipping envolviam quatro partes: o avaliador, o investidor (ou corretor imobiliário), um corretor de hipotecas e um comprador insignificante – todos os quatro se conheciam. -
Investidor
O investidor faria um acordo com um vendedor para comprar a casa por um preço mínimo. Normalmente, o vendedor não estava envolvido no esquema de inversão, mas sim uma vítima. -
Comprador de palha
O investidor então pagaria alguns milhares para convencer um comprador de palha a comprar a casa por um valor muito superior ao valor de mercado. O pequeno comprador normalmente tinha uma boa classificação de crédito, mas receita insuficiente. -
Avaliador
O avaliador foi instruído a avaliar a casa pelo seu valor exagerado e apresentar a falsa avaliação ao corretor hipotecário. -
Corretor de
hipotecas O corretor de hipotecas embalou o empréstimo para o pequeno comprador, contando com a “receita declarada”, que é auto-relatada, receita não verificada e o negócio fechado. -
Os lucros
O pequeno comprador, avaliador, corretor hipotecário e investidor então dividiu o produto entre eles, com a maior parte do lucro indo para o bolso do investidor ou do agente. -
Revenda do imóvel
O investidor colocou a casa no mercado e vendeu-a a um comprador real, deixando o comprador da palha assinar a escritura para o novo comprador. Normalmente, o novo comprador não apresentava renda suficiente, o mesmo corretor de hipotecas qualificou o comprador. -
Execução da hipoteca
Poucos meses após o fechamento, o novo comprador fica inadimplente. A essa altura, as partes originais já se foram e a casa foi executada.
Devido à extensão desse tipo de inversão, os reguladores falharam. As avaliações são examinadas de perto e os credores tornaram as diretrizes para empréstimos mais rígidas. O FBI também monitora de perto as fraudes hipotecárias.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.