Refinanciar sua hipoteca pode ser atraente, especialmente quando você pode garantir uma taxa mais baixa em um momento em que elas estão historicamente baixas. Você tem o potencial de reduzir seus pagamentos mensais, pagar sua hipoteca mais cedo e talvez até sacar parte do patrimônio de sua casa. Mas os custos e taxas de fechamento podem consumir rapidamente qualquer economia que você possa esperar, deixando você exatamente onde começou – ou pior.
Existem algumas situações em que o refinanciamento do seu empréstimo à habitação definitivamente faz sentido. Um pouco de matemática pode ajudá-lo a identificar essas oportunidades.
Conheça o seu ponto de equilíbrio
Uma ferramenta para ajudar a avaliar o refinanciamento é o ponto de equilíbrio. Essa análise permite que você descubra quanto tempo leva para recuperar os custos que você pagará para refinanciar. Por exemplo, suponha que você pague $ 2.000 em custos e taxas de fechamento de um novo empréstimo, e seu novo pagamento será $ 100 a menos por mês do que você paga agora. Nesse cenário, leva 20 meses para atingir o ponto de equilíbrio (para calcular, use $ 2.000 em custos divididos por $ 100 na economia mensal). Depois disso, você ganha $ 100 por mês.
Para calcular um ponto de equilíbrio, divida sua economia mensal nos custos necessários para refinanciar. Uma fórmula escrita seria semelhante a esta: Número de meses para atingir o equilíbrio = custos de fechamento / redução nos pagamentos mensais
Para que o refinanciamento faça sentido, seu ponto de equilíbrio precisa ser relativamente próximo. Um período mais curto permite que você obtenha os benefícios por mais anos antes de vender ou refinanciar novamente. Este cálculo é especialmente útil se você planeja se mudar, porque você já tem uma ideia de quando poderá vender sua casa.
Os custos de fechamento de um refinanciamento são geralmente em torno de 3% e 6% do principal do empréstimo. Lembre-se de que os custos e as taxas podem variar um pouco de credor para credor e até mesmo de empréstimo para empréstimo, portanto, leve isso em consideração ao fazer seus cálculos.
Alternando entre um ARM e uma hipoteca de taxa fixa?
Uma das vezes em que pode fazer sentido entrar em uma hipoteca diferente é alternar entre uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) e uma de taxa fixa. ARMs podem acabar com taxas de juros mais altas do que hipotecas de taxa fixa, mesmo se um ARM começar mais baixo. Essas taxas baixas podem fazer com que os mutuários sejam pegos de surpresa mais tarde, quando seus pagamentos mensais subirem junto com as taxas. Refinanciar um ARM para uma hipoteca de taxa fixa de 15 ou 30 anos pode eliminar a incerteza em torno das taxas variáveis.É ideal fazer essa troca quando as taxas estão baixas.
Por outro lado, quando as taxas de hipotecas estão despencando e você espera que isso continue, pode fazer sentido mudar de uma hipoteca de taxa fixa com alta taxa de juros para um ARM que tira proveito de taxas mais baixas. Um refinanciamento desse tipo é mais adequado para proprietários de casas que podem absorver pagamentos mensais mais elevados se as taxas voltarem a subir.
É impossível prever o futuro, então sempre há incerteza ao escolher entre um empréstimo de taxa fixa e um ARM. Se você for com um ARM, certifique-se de que pode arcar com pagamentos mais altos, por precaução.
Um prazo de hipoteca mais curto
O refinanciamento pode permitir que você pague sua casa mais cedo, reduzindo anos de pagamento de seu empréstimo. Você também pode tirar proveito dos custos gerais de juros mais baixos de um empréstimo de curto prazo.
Uma hipoteca distribuída por 30 anos custará mais juros do que uma hipoteca distribuída por 15 anos. Por exemplo, $ 200.000 emprestados por 30 anos a 4% custarão $ 143.739 somente com juros. A mesma hipoteca por mais de 15 anos custará $ 66.288 em juros. Portanto, se você está procurando minimizar os custos de juros e se livrar das dívidas mais cedo, o refinanciamento para um prazo mais curto faz sentido. Além disso, os empréstimos de curto prazo tendem a ter taxas mais baixas do que os de longo prazo.
Obtenha uma taxa melhor
As taxas de hipoteca flutuam constantemente. A taxa que você recebe depende de vários fatores, incluindo sua pontuação de crédito, política econômica e a propriedade que você possui. Se a taxa para a qual você se qualificou quando comprou sua casa for significativamente mais alta do que você poderia obter hoje, você pode economizar dinheiro por refinanciamento.
Uma taxa melhor é sempre bom, mas certifique-se de sair na frente depois de pagar os custos de fechamento. Algumas maneiras de fazer isso incluem:
- Executando uma análise de ponto de equilíbrio, conforme descrito acima
- Olhando para os custos totais de renda vitalícios (veja abaixo)
Quando ser cauteloso com o refinanciamento
Em alguns casos, não é uma boa ideia refinanciar. Por exemplo, às vezes seus custos totais de juros aumentam – mesmo se seu pagamento mensal diminuir. Isso é especialmente verdadeiro se seu novo empréstimo tiver um prazo mais longo, como quando você muda de um empréstimo de 15 anos para uma hipoteca de 30 anos.
Uma tabela de amortização pode ajudar a ilustrar como isso acontece. Cada vez que você faz um pagamento mensal, parte de seu pagamento vai para o principal emprestado e parte é o custo dos juros. Nos primeiros anos de seu empréstimo, a maior parte de cada pagamento vai para os juros, quase sem afetar o principal.
Se você mantiver seu empréstimo antigo, cada vez mais de cada pagamento será usado para reduzir o saldo do empréstimo com o tempo. Mas se você trocar seu antigo empréstimo por um novo, você volta ao início do processo de amortização e volta aos pagamentos antecipados que são principalmente custos de juros. Se você tinha uma hipoteca de 30 anos e refinanciava depois de 10 anos para outra hipoteca de 30 anos, é como acertar o relógio – você fará pagamentos em sua casa por um total de 40 anos.
Observe o quadro geral antes de refinanciar. Você pode pagar algumas centenas de dólares a menos por mês se refinanciar, mas isso pode custar dezenas de milhares de dólares a mais em juros ao longo de sua vida.